Portfolio

Unsere aktuelle Markteinschätzung

Durch die starke Immobilieninvestitionstätigkeit in den Jahren 2005 bis 2007 insbesondere durch Investoren, die mit hohem Fremdkapitaleinsatz arbeiteten, stehen diese heute bei der Refinanzierung ihrer Investitionen unter erheblichen Druck.

 

Oftmals stehen Refinanzierungsmittel für eine Darlehensverlängerung nur im begrenzten Umfang, teilweise gar nicht zur Verfügung. Die bisherigen Finanzierungen wurden oftmals durch die Banken durch MBS (mortgage backed securities) oder ABS (asset backed securities) refinanziert, die insbesondere in den Jahren 2012 und 2013 fällig werden. Der Markt für die Platzierung solcher Refinanzierungspapiere ist inzwischen weitgehend zum Erliegen gekommen. Damit besteht für die Banken oftmals kein Spielraum für die Verlängerung der Finanzierung. Dies gilt ganz besonders für Finanzierungen, die über den Beleihungsbereich von Pfandbriefen hinausgehen. Durch den Werteverfall bei den Immobilien in der Zeit von 2006 bis heute liegen die meisten Finanzierungen weit über diese Beleihungsgrenzen hinaus. Wir erwarten, dass große Immobilienportfolios zur Rückführung der Darlehen verkauft werden müssen und hierbei erheblicher Druck auf die Preise der Immobilien entstehen wird. Darüber hinaus resultiert aus der Aussetzung der Anteilscheinrücknahme bei einigen offenen Immobilienfonds (jetzt geschlossen) erheblicher Druck, Liegenschaften aus den Fonds zu veräußern. Teilweise wurde bei einigen Fonds die gesetzliche Frist zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme bereits überschritten mit der Folge, dass diese Fonds in einer Zeit von bis zu fünf Jahren den Verkauf aller Liegenschaften der Fonds betreiben müssen. Hierdurch wird weiterer Druck auf die Immobilienpreise entstehen.


Alleiniger Gegentrend zu obiger Entwicklung ist die Angst vor Inflation. Begleitet durch historisch niedrige Zinsen erscheinen Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Finanzanlagen außerordentlich attraktiv. Dieser Trend ist insbesondere Im Wohnungssegment zu beobachten. In diesem Immobiliensegment sind derzeit erhebliche Preissteigerungen zu vermerken. Wir bezweifeln, dass dieser Trend mittelfristig anhalten wird. Allein in den Ballungsräumen München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart erwarten wir stabile Wertverhältnisse.

 

Für Deutschland erkennen wir insgesamt eine Marktsättigung in fast allen Immobiliensegmenten. Wir kommen in eine Phase der Ersatzbeschaffung und jede Immobilieninvestition muss sorgfältig auf seine Wettbewerbsfähigkeit für die nächsten mindestens zehn Jahre geprüft werden. Die technische Veralterung von Immobilien schreitet zunehmend schneller voran. Die Ansprüche der Mieter in allen Segmenten (Wohnen, Büro, Handel und Hotel) steigen mit der Folge, dass bei Anschlussvermietungen oftmals erhebliche Investitionen in die Erneuerung der Immobilien getätigt werden müssen. Aktives Asset Management (insbesondere die vorzügliche Betreuung der Mieter) wird künftig entscheidendes Erfolgskriterium in dieser Phase sein.


Sind Sie hierfür gewappnet?